보증금 못 받은 세입자, 임차권등기명령 신청 순서

8월 06, 2026

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 전출하는 것이 핵심입니다. 신청 접수만 하고 주소를 옮기면 기존 대항력과 우선변제권을 지키지 못할 위험이 있습니다.

임차권등기명령이 필요한 조건

주택임대차보호법 제3조의3에 따르면 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다. 전액이 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다. 계약기간 만료뿐 아니라 적법한 해지 통고나 합의 해지로 계약이 끝난 경우도 대상이 될 수 있으므로, 종료일과 통지 도달 사실을 문서로 남겨야 합니다.

이 제도는 보증금을 대신 지급하는 절차가 아닙니다. 임차권등기가 완료되면 종전에 갖춘 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 권리를 보전하는 절차입니다. 보증금 회수를 위해서는 반환 청구, 지급명령, 소송, 경매 배당요구 또는 보증기관 이행청구 같은 후속 절차가 따로 필요할 수 있습니다.

신청 전에 준비할 서류

기본 서류와 종료 증거를 나눠 챙기기

주택임차권등기명령신청서와 임대차계약서 사본
임차주택의 등기사항증명서와 전입일을 확인할 주민등록 등·초본
확정일자가 있다면 확정일자가 보이는 계약서 사본
계약 종료를 보여주는 내용증명, 문자 출력물, 합의서 또는 배달증명
다가구주택 일부를 임차했다면 임차 부분을 특정한 도면

법원 양식은 대법원 전자민원센터의 ‘주택임차권등기명령신청서’를 이용할 수 있습니다. 신청서에는 당사자와 주택 표시, 반환받지 못한 보증금, 계약 체결·종료 경위, 점유 시작일, 전입일과 확정일자 등을 사실대로 적습니다. 집합건물인지, 건물 일부인지, 등기부상 용도가 주거시설인지에 따라 추가 서류가 달라질 수 있으므로 관할 법원 안내를 확인하세요.

접수부터 이사까지 안전한 순서

계약 종료와 미반환을 확정합니다. 반환 요청일, 계약 종료일, 남은 보증금액을 임대인에게 서면으로 알립니다.
관할 법원과 서류를 확인합니다. 주택 소재지 관할 법원에 방문 접수하거나 법원 전자소송을 이용합니다.
인지·송달·등기 관련 비용을 납부합니다. 당사자 수와 부동산 표시 등에 따라 금액이 달라질 수 있으므로 접수 화면이나 법원 창구에서 당일 금액을 확인합니다.
결정과 등기 진행을 확인합니다. 보정명령이 오면 기한 안에 부족한 자료를 보완합니다.
등기사항증명서에서 임차권등기 기입을 확인한 뒤 이사·전출합니다. 접수증이나 결정문만으로 완료됐다고 판단하지 않습니다.

확인 시점	해야 할 일	놓치면 생길 위험
신청 전	계약 종료와 보증금 미반환 증거 확보	종료 사실 보정 또는 신청 지연
접수 시	주소·주택 표시·미반환액 대조	송달 지연이나 등기 표시 오류
이사 전	최신 등기사항증명서로 기입 완료 확인	기존 대항력·우선변제권 상실 위험
등기 후	반환 청구와 보증 이행 등 후속 절차 점검	등기만으로 돈이 자동 반환된다고 오해

상황별로 보면 판단이 쉬워집니다

사례 1: 다음 집 입주일이 정해진 전세 세입자

계약은 끝났지만 임대인이 새 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다고 말합니다. 새집 잔금일이 다가와도 신청서 접수 직후 곧바로 전출하지 말고, 등기사항증명서에 임차권등기가 기입됐는지 확인한 뒤 이동하는 순서가 안전합니다. 동시에 반환 요청 문자와 계약 종료 통지를 보관해 후속 청구에 대비합니다.

사례 2: 보증금 일부만 받은 월세 세입자

임대인이 수리비를 이유로 보증금 일부를 보류했더라도 미반환액이 남아 있다면 신청 가능성을 검토할 수 있습니다. 신청서에는 실제 반환받지 못한 금액을 정확히 적고, 수리비 공제 다툼과 보증금 반환 문제를 섞어 임의로 계산하지 않습니다. 손상 책임이나 공제 범위가 다투어지면 법률상담을 받아 별도 청구 전략을 정하는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

신청만 하면 바로 이사해도 되나요?

아닙니다. 권리보전 효과의 기준은 신청서 접수일이 아니라 임차권등기가 마쳐진 시점입니다. 최신 등기사항증명서에서 기입을 확인하기 전에는 전출과 주택 인도를 서두르지 않는 것이 안전합니다.

임대인의 동의가 있어야 하나요?

임차권등기명령은 법원에 신청하는 절차이므로 임대인이 함께 신청하거나 동의서를 써야만 가능한 제도는 아닙니다. 다만 임대차 종료와 미반환 사실은 자료로 소명해야 합니다.

보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?

가능합니다. 생활법령정보는 전액뿐 아니라 일부라도 돌려받지 못한 경우를 포함한다고 안내합니다. 신청서에는 남은 금액을 정확히 기재하세요.

등기가 되면 보증금이 자동으로 들어오나요?

아닙니다. 임차권등기는 권리 순위를 보전하는 장치입니다. 지급명령·반환소송·경매 배당요구·보증기관 청구 중 무엇이 필요한지는 계약과 보증 가입 여부에 따라 별도로 확인해야 합니다.

신청 비용과 처리기간은 정해져 있나요?

인지, 송달료, 등기 관련 비용이 들며 당사자 수와 부동산 표시, 보정 및 송달 상황에 따라 총액과 기간이 달라질 수 있습니다. 오래된 안내의 숫자를 그대로 적용하지 말고 접수 당일 전자소송 화면 또는 관할 법원에서 확인하세요. 법은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하지만, 실제 회수 방법은 사안별로 확인해야 합니다.

확인한 공식 자료

이 글은 일반적인 주거 절차 안내입니다. 계약 종료 방식, 점유·전입 상태, 선순위 권리, 보증 가입 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 전출 전에는 관할 법원, 대한법률구조공단 또는 변호사에게 본인 서류를 기준으로 확인하세요.

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